作者：谢方琴律师
近年来，很多住宅小区改为商用的现象日见增多，常见的有将住房用于经营麻将馆、小超市、钢琴培训班、舞蹈培训班，甚至按摩店、理发店等。住宅商用带来的噪音扰民、公共设施被占用破坏、外来人员增多小区治安难管理等烦恼也随之而至。那么，面对“住改商”带来的相关问题，业主应该如何维权呢？
一、案情简介
文某、周某居住在重庆市渝北区某小区，双方为上下楼关系。2017年6月，渝北区某茶楼的经营者向某租赁了周某所有的房屋，用于经营麻将机、茶水等。2017年7月，茶楼取得工商营业执照，经营范围为棋牌出租服务。由于麻将馆夜间噪音扰民，文某多次报警。2018年1月，文某向重庆市渝北区人民法院起诉，请求法院判决渝北区某茶楼停止营业，恢复房屋的住宅使用性质，停止侵权行为，排除妨害，并赔礼道歉。
二、被告辩称
被告辩称茶楼在本小区经营几年麻将馆，从未给小区居民带来麻烦和安全隐患。茶楼在2017年6月主动购买隔间设备，从根本上解决原告所诉的噪音问题，在进行隔音处理之前也经得原告同意。法院应当允许茶楼继续合情合理合法的在小区为大家进行棋牌出租服务。
三、法院判决
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”第十一条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。”首先，根据法律规定，原告为“有利害关系的业主”，而有利害关系的业主的同意需以明示的方式表达方为适格。本案中，并未有证据显示原告同意楼下“住改商”；其次，不得随意改变住宅的居住用途，是建筑物区应当恪守的最基本的准则，是其必须承担的一项基本法定义务。已办理工商登记取得营业执照的事实，以及出于生计的“住改商”，都不能成为抵消有利害关系业主反对意见的理由。故对原告要求被告停止营业，恢复原状的诉讼请求，应予支持。
（二）面对住改商，物业是否有权制止？
物业不具备行政执法权，没有权利制止住宅商用。物业公司虽无执法权，但要帮助业主进行劝导和管理，配合行政机关依法取缔。
《物业管理条例》第46条就提出，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
（三）业主能否以此为由，拒交物业费？
业主不能以此为由，拒交物业费，要利用合法手段维护自身利益。
（四）遭遇“住改商”，业主怎么办？
遭遇住改商，业主可以向相关部门投诉。业主可以向该居住区的物业和业主委员会投诉。物业可以向违规业主发出整改通知。业主不配合，还可以通过工商局等有关行政管理部门对其进行干预，并上报有关执法部门依据物业管理条例等规定对业主进行处罚。小区内住改商产生的噪音、油烟问题，业主可以向环保部门投诉。如果没有效果，可以向人民法院起诉，请求判决排除妨害，恢复原状，并承担相应民事责任。
据此，一审法院判决渝北区某茶楼（经营者向某）停止在位于重庆市渝北区房屋内进行商业经营、恢复位于重庆市渝北区房屋的居住用途。
四、律师评析
（一）法律法规相关规定
2007年颁布的《物权法》及2009年颁布的《重庆市物业管理条例》对“住改商”作出了明确规定，即业主不得违反法律法规擅自“住改商”，如需“住改商”应经利害关系的业主同意。据此，经营者“住改商”在办理营业执照时应当向工商部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约，并提交经营场所所在地业主委员会出具的有利害关系业主同意“住改商”的证明文件，未成立业主委员会的，由所在地居（村）民委员会出具证明。
2009年最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，也对“住改商”纠纷案件的处理提出指导意见，即“住改商”未按照《物权法》规定经有利害关系业主同意的，人民法院对有利害关系业主请求“住改商”经营者排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失的，应予以支持。
（二）面对住改商，物业是否有权制止？
物业不具备行政执法权，没有权利制止住宅商用。物业公司虽无执法权，但要帮助业主进行劝导和管理，配合行政机关依法取缔。
《物业管理条例》第46条就提出，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
（三）业主能否以此为由，拒交物业费？
业主不能以此为由，拒交物业费，要利用合法手段维护自身利益。
（四）遭遇“住改商”，业主怎么办？
遭遇住改商，业主可以向相关部门投诉。业主可以向该居住区的物业和业主委员会投诉。物业可以向违规业主发出整改通知。业主不配合，还可以通过工商局等有关行政管理部门对其进行干预，并上报有关执法部门依据物业管理条例等规定对业主进行处罚。小区内住改商产生的噪音、油烟问题，业主可以向环保部门投诉。如果没有效果，可以向人民法院起诉，请求判决排除妨害，恢复原状，并承担相应民事责任。
